Mens vi venter på Højesterets dom

Af Michael Thorberg Foto: Polfoto

Retsmødet i Højesteret onsdag 3. oktober handlede om den sag, som Boligselskabernes Landsforening på vegne af AAB København har anlagt imod Socialministeriet og Furesø Kommune, og efter fire timers koncentreret juridisk skoleridt kunne højesteretspræsident Torben Melchior afslutte retsmødet med ordene:"Der afsiges dom onsdag den 7. november 2007 klokken 12." Uden for Højesterets bygninger i Prins Jørgens Gård ved Statsministeriet og Christiansborgs Slotskirke strålede efterårssolen. Indenfor i de 200 år gamle imposante omgivelser forsøgte to af landets mest anerkendte juridiske hjerner - henholdsvis advokat Henrik Christrup og kammeradvokat Karsten Hagel- Sørensen - at overstråle hinanden. Målet for begge var at overbevise de ni kappeklædte højesteretsdommere, der fra deres pladser hævet over både advokater og cirka 30 tilhørere opmærksomt fulgte hver en henvisning til de tusindvis sider med bilag, om at netop de har retten, retfærdigheden og de gode juridiske argumenter på deres side i den såkaldte salgssag.

Grundlovsbrud - eller ej
Sagen er en udløber af den forsøgslov om salg af almene boliger, som regering og Dansk Folkeparti vedtog i 2004. Loven har både en § 75 a og en § 75 b, og det er den første paragraf, som har givet anledning til retssagen. Her slås det nemlig fast, at socialministeren efter ansøgning fra en kommune kan godkende forsøg med salg af almene familieboliger til lejerne af selv samme boliger. Beslutningen om at påbegynde salg skal efter ministeriets godkendelse alene godkendes af et flertal i den enkelte boligafdelings afdelingsmøde, hvilket altså vil sige, at almene boliger vil kunne blive solgt - også selv om den boligorganisation, som afdelingen hører under, ikke skulle være interesseret i at sælge. Præcis den situation blev diskuteret en del ved lovens vedtagelse, og det var den direkte årsag til, at forsøgsloven kun blev vedtaget med et smalt flertal. Og præcis den situation opstod i det daværende Farum Kommune. Her handlede sagen om AAB Københavns afdeling 88 - også kaldet "Fulgsangpark". AAB ville ikke tvinges til at sælge boliger i afdelingen. AAB og BL anlagde derfor sag imod ministerium og kommune, idet man mente, at der var tale om grundlovsbrud, ved at AAB tvangsmæssigt skulle afstå dele af sin ejendom. Beslutningen skulle erklæres ugyldig - og kunne man ikke komme igennem med det synspunkt, skulle der i det mindste ydes erstatning, da der var tale om ekspropriation af boligorganisationens ejendom. Sagen blev sidste år behandlet i Landsretten, hvor BL og AAB ikke fik medhold, hvorfor sagen blev anket til Højesteret. Og det er altså i denne ankesag, at der falder en endelig og med spænding imødeset dom den 7. november.

Tre hovedspørgsmål
Den juridiske tvist, som den blev oprullet i Højesteret, har mange lag og nuancer, men uenigheden mellem BL's advokat Henrik Christrup og kammeradvokaten repræsenteret ved Karsten Hagel- Sørensen kan for en stor del sammenfattes under tre hovedspørgsmål:
• Hvem ejer egentlig boligerne?
• Er der tale om tvang?
• Skal der ydes erstatning?
Boligen har på næste side forsøgt at sammenfatte og forenkle parternes argumenter på de tre hovedspørgsmål, som de ni højesteretsdommere nu skal gruble over.

"Et simpelt prokuratorkneb"

Tilbage i 2003 forud for vedtagelsen af forsøgsloven om salg af almene boliger arbejdede et embedsmandsudvalg med folk fra syv forskellige ministerier på at forberede loven. Arbejdet mundede ud i en diger rapport, som i dag spiller en vigtig rolle i sagen i Højesteret. Preben Mathiesen er juridisk konsulent i Boligselskabernes Landsforening. Han hæfter sig især ved én bestemt side i rapporten (side 44), hvor man kan læse, hvordan embedsmændene har tænkt, at man kan undgå, at salgsloven skal opfattes som en ekspropriationslov. "I rapporten taler man først om at give lejerne en umiddelbar køberet, hvor man som lejer frit kunne vælge at overtage sin lejebolig. Ifølge rapporten har både Justitsministeriet og Kammeradvokaten sagt, at det formentlig ville være at betragte som ekspropriation - uanset om der ydes erstatning ved salget eller ej." Men regeringen havde jo besluttet, at en salgslov ikke måtte indebære ekspropriation, så derfor måtte embedsmændene finde på noget. Det gjorde de så, og på samme side i rapporten kan man læse deres bud på, hvordan man kan skrue lovgivningen sammen. I stedet for en umiddelbar køberet lader man det være op til lejerflertallet i afdelingen på et afdelingsmøde at beslutte, om det skal være muligt for lejerne at købe. Og vupti, så er der ifølge embedsmændene ikke længere tale om ekspropriation. "Det er efter min mening lidt for smart. Jeg vil derfor tillade mig at kalde det for et simpelt prokuratorkneb," siger Preben Mathiesen. Den 7. november vil Højesterets ni dommere tilkendegive, om de deler den vurdering.

Hvem ejer?

Christrup: Fuglsangpark ejes af AAB København blandt andet fordi: 1. Det står i en lang række lovtekster og bekendtgørelser, at det er boligforeningen, der er den reelle ejer, og 2. det fremgår af AAB's vedtægter. Når der på skødet står "AAB/afdeling 88", er forklaringen historisk. Konstruktionen er oprindeligt lavet for at beskytte de enkelte afdelinger imod kreditorkrav som fx kunne stamme fra tab i andre afdelinger. Den enkelte afdeling kan ikke eje, da det ikke er en selvstændig juridisk enhed men alene en særlig økonomisk enhed. Det er blandt andet derfor, man benytter ordet "afdeling" - en afdeling er en del af noget større. De afgørende ejerbeføjelser - herunder adgangen til at pantsætte eller sælge ejendommen - ligger i boligorganisationens øverste ledelse (hovedbestyrelse/repræsentantskab/ generalforsamling). Tilsvarende påhviler de almindelige ejerforpligtelser også boligorganisationen. Hvis Højesteret mener, at der er tale om delt ejerskab - altså en slags sameje mellem boligorganisationen og afdelingen, så er boligorganisationens ejendomsret også beskyttet af Grundloven. Kammeradvokaten: Fulgsangpark ejes af afdelingen - det fremgår af skødet. Afdelingen er en særlig økonomisk enhed med egen økonomi, og ejendommen optræder da også som et aktiv i afdelingens regnskab. Afdelingen er en særlig juridisk enhed, hvilket blandt andet kan ses ved, at en afdeling fx kan gå konkurs.

Erstatning?

Christrup: Hvis en boligorganisation tvinges til at sælge almene boliger, er det ekspropriation, og der skal i henhold til Grundloven ydes fuldstændig erstatning. Det er ikke tilfældet i forsøgsloven, hvor provenuet fra salget skal gå til Landsbyggefonden. Kammeradvokaten: Der skal ikke ydes nogen form for erstatning eller kompensation, da der ikke er tale om ekspropriation. Desuden har boligorganisationerne ikke selv "haft pungen oppe" for at erhverve sig boligerne, der er betalt af offentlige midler.

Tvang?

Christrup: Hvis AAB ender med at skulle sælge lejligheder i Fuglsangpark, vil der være tale om tvangsmæssig afståelse af AAB's ejendom, altså ekspropriation, og det vil være i strid med Grundlovens § 73, der fastslår ejendomsrettens ukrænkelighed. Hvis AAB's øverste organer ikke har givet samtykke til salg af lejligheder, er der tale om ekspropriation. I paragraffen står, at ekspropriation kun kan ske, hvis "almenvellet kræver det" og "mod fuldstændig erstatning". At sælge almene boliger til private lejere kan ikke kræves af almenvellet. Kammeradvokaten: De almene boligorganisationer er en så subsidieret og gennemreguleret sektor, at man ikke kan tale om ekspropriation, fordi lovgivningsmagten indfører nogle bestemmelser, der gør det muligt for sektorens lejere under nærmere vilkår at købe deres bolig. Forsøgsloven om salg af almene boliger er derfor ikke en ekspropriationslov. Det står lovgivningsmagten, regering og Folketing frit for at ændre på gældende lovgivning. At bemyndige en boligafdeling til at træffe beslutning om salg er en administrativ ændring af gældende kompetenceforhold. Hensynet til almenvellet skal derfor slet ikke indgå i vurderingen af loven.