Nybyggeriet af almene boliger i Østjylland lammet

Af Michael Thorberg og Regnar M. Nielsen

Mens politikerne i Folketinget diskuterer rimeligheden i velfærdsminister Karen Jespersens udtalelse om, at der ikke kan pilles ved maksimumbeløbet for nybygning af alment byggeri, hiver direktører og byggechefer i både almene boligselskaber og i kommunerne små totter hår ud af hovedbunden i frustration over, hvad de oplever som en helt håbløs og fastlåst situation. En del skrottede byggerier i hovedstadsregionen har været fremme i medierne i den forbindelse - senest fik et byggeri i Ørestad massiv medieomtale lige efter nytår, fordi boligselskabet nødtvunget måtte opgive at bygge nyt, da der var et spring ned til den kvadratmeterpris, som er den lovpligtige ramme for, hvor meget alment byggeri må koste i hovedstaden. for stort  Men hovedstadsområdet, at maksimumbeløbet har sat stop for byggeriet af almene familie- og ældreboliger. Boligen har været i kontakt med kommuner og almene boligselskaber flere steder i provinsen, og i hvert fald i Østjylland udgør maksimumbeløbet en reel hindring for byggeriet af almene boliger. Som det fremgår af oversigten her i Boligen, er i hvert fald fem almene byggerier helt eller delvis opgivet som en direkte konsekvens af, at selv barberede budgetter ligger milevidt fra den pris, som det lovpligtige rammebeløb tilsiger. Og der er ikke tale om, at priserne ligger marginalt over maksimumsgrænsen. Nej, der er tale om billigste tilbud fra entreprenørerne, som ligger 20, 30 og helt oppe på 50 % over den kvadratmeterpris, som maksimumbeløbet foreskriver.

Først ryger elevatoren …
Den typiske procedure, når man projekterer nyt alment byggeri, er, at man starter med et projekt på et forholdsmæssigt højt niveau. Elevatorer i etageejendomme, gode materialer med lang holdbarhed, som ikke skal repareres eller udskiftes i mange år frem, samt - ikke mindst - boliger med en høj kvalitet på det energimæssige område. Når man så udbyder projektet i licitation, melder virkeligheden på det danske byggemarked sig med stor kraft. De bud, der kommer ind fra de bydende entreprenører, ligger langt over, hvad alment byggeri må koste pr. kvadratmeter. Derefter sættes så ind med en massiv spareproces på projektets enkelte elementer. Først ryger elevatoren, hvor det overhovedet er muligt rent lovgivningsmæssigt. Den kunne ellers have gjort livet lettere for mange gangbesværede beboere. Derefter skæres der på alle øvrige områder til gavn for en lavere anlægspris men ofte til skade for byggeriets altså økonomien på længere sigt. Det er meget enkelt, jo mere man sparer på de energifornuftige tiltag, jo mere skal der bruges på varme i fremtiden. Og jo mere man er gået på kompromis med materialevalg og byggemetode, jo før skal der renoveres, og jo større vedligeholdelses- udgifter vil der være i byggeriets levetid.

Pres på kvaliteten i byggeriet
Ingen af de bygherrer, som Boligen har talt med, har lyst til at sige, at de ikke bygger i en forsvarlig kvalitet. Men omvendt erkender alle, at det stærke fokus på udgiften til anlæg på bekostning af totaløkonomien  i projektet på en lang række punkter forringer de nybyggede almene boliger. Til skade for alle: Beboere, boligselskaber, kommuner og samfundsøkonomien, som i fremtiden får mere vedligeholdelse i den almene sektor, og boliger, som energimæssigt ikke lever op til den standard, som vil kræves i en tid med fokus på global opvarmning og eksploderende energipriser. Leder af boligadministrationen i Vejle Kommune Flemming Andersen, vil dog gerne med større vedligeholdelsesudgifter på de byggerier, som er blevet presset ned i anlægsudgift på grund af maksimumbeløbet: "Vi vil jo helst ikke gå på kompromis med kvaliteten, men det kan man jo blive tvunget til. Blandt andet fordi vi på plejeboligområdet står med en plejeboliggaranti fra 1. januar 2009. Det kan blive svært at overholde den, hvis vi ikke kan bygge nyt." Så hvis I ender med at presse byggeriet ned under maksimumbeløbet, så vil det kun ske, hvis I giver køb på fx materialevalget? "Ja, sådan hænger det helt sikkert sammen."

Undervejs i syv år - og stadig ikke bygget
Et af de byggerier, som Boligforeningen Ringgården i Århus måtte opgive, var også igennem flere barberinger. Det drejer sig om 24 familieboliger og fire ungdomsboliger i Skejby nord for Århus. Direktør Palle Jørgensen fortæller om forløbet: "Vi kunne have gjort, som man gjorde tidligere: Skåret ned på kvaliteten. Med det resultat som vi kender, nemlig at den dårlige kvalitet i anlægsfasen giver øgede driftsudgifter, samt at vi skal ud at renovere på et tidligt tidspunkt. Så spurgte jeg min bestyrelse, om de ville gennemføre byggeriet med 25 % besparelser, og det sagde bestyrelsen nej til. Derefter reviderede vi projektet og gjorde det funktionsmæssigt mere simpelt, og så forsøgte vi igen i april 2007, hvor vi så løb ind i, at vi simpelthen ikke kunne få nogen til at give et bud. Vi fik et enkelt bud, som så var 50 % over maksimumbeløbet!" Ringgårdens projekt i Skejby blev startet for syv år siden, og det er altså stadig uvist, om det bliver realiseret. Direktør Palle Jørgensen er især meget optaget af, at Danmark på grund af den stærke fokusering på netop anlægsudgiften kommer til at halte ubehjælpeligt bagefter på det miljø- og energimæssige område i forhold til boligbyggeriet. To af de byggerier, som Ringgården har måttet opgive i Lystrup, har netop været særligt energivenlige huse - såkaldte "passivhuse" - som er mere krævende at bygge, men som til gengæld kan klare sig stort set uden tilførsel af energi til opvarmning og varmt vand. Så totaløkonomisk ville de større anlægsudgifter hurtigt kunne tjene sig hjem. Efter et årelangt forhandlingsforløb med det tidligere Socialministerium fik Ringgården ellers lov til at hæve rammebeløbet med et par tusinde på grund af det energimæssige aspekt, men det var langt fra nok til, at nogle entreprenører ville byde ind med et tilbud i nærheden af den offentligt fastsatte ramme.

Dur kun på Svend Tyndskids Mark
Når maksimumbeløbet rammer hårdt i det østjyske, skyldes det også, at grundpriserne i Østjylland er tæt på niveauet for hovedstaden. Alligevel er der en markant forskel i rammebeløbene. Direktø Anders Rønnebo fra AAB Århus, som netop har opgivet opførelsen af 50 seniorboliger i Hasle ved Århus, er en af dem, der stærkt håber på, at der snart pilles ved maksimumbeløbene i Østjylland. "Jeg gyser ved tanken om, hvordan det skal gå med alment byggeri i Århus fremover. Grundpriserne i Århus er jo lige så høje som i Østdanmark. Det er priser som i Københavns omegn - Birkerød, Hillerød og Køge. Men der har de jo allerede et rammebeløb, som er betydeligt højere end det, vi har. Det gør det for os at bygge bynært i Århus. Det ved de centrale personer i regeringen godt, og derfor kan man have dem mistænkt for, at det er en helt bevidst kvælningspolitik, de har gang i. Det er muligt, at vi kan finde et sted, hvor vi kan bygge inden for rammebeløbet et sted på Svend Tyndskids Mark, men vi kan ikke bygge i byerne. Jeg savner, at regeringen siger, hvad den vil på dette område," siger altså Anders Rønnebo. Flemming Andersen fra Vejle Kommune er helt på linje. Han har netop sagt nej til 56 ældreboliger i Vejle på grund af rammebeløbet: "Kun hvis man finder en bar mark uden for Vejle, ville man måske godt kunne realisere et projekt. Men bliver der ikke pillet ved rammebeløbet, så kan det ikke lade sig gøre inde i Vejle. Og det er det, der er brug for. Placerer vi 56 ældreboliger ude på en mark, så vil vi aldrig kunne leje dem ud." Og Flemming Andersen funderer over manglen på logik i de forskellige maksimumbeløb i København og Vejle: "Hvis de ældre i København kan betale for en bolig, så kan de vel også i Vejle. De får jo mig bekendt det samme i pension. Derfor virker det også underligt, at man ikke laver en harmonisering af rammebeløbet."