Svamt i huslejen

Af Jørn Nyvang

Det var en dyr idé, Boligministeriet fik for en snes år siden. Dyr for Boligselskabet AKB, Lyngby, der har haft besvær med først at føre ideen ud i livet, siden med at fjerne den og nu med at betale husleje tilbage. Ideen var at spare på energien gennem indvendige isoleringsplader. Den kom, så og tabte i AKB's afdeling Lyngbygårdsvej. Skimmelsvamp fulgte med i kølvandet, og det blev besluttet at fjerne pladerne. Skaden var imidlertid sket, da en kvinde flyttede ind i 1997. Kvinden har nu fået dom for, at hun skal have en fjerdedel af huslejen tilbage for den andel af hendes lejlighed, som hun ikke kunne bruge. Helt nøjagtigt 83.967,75 kr. Det er ikke nær så meget, som lejeren i en nybygget privat ejendom i Odense har fået dom for i en anden sag om skimmelsvamp. Her har lejeren udsigt til at få hele huslejen tilbage for sin oprindelige lejlighed og den halve husleje for en erstatningslejlighed. Helt nøjagtigt 93.052,50 kr. plus 50.000 kr. for ødelagt indbo (og 19.200 kr. i depositum, som udlejeren ikke ville slippe). Dommen i AKB-sagen er endelig. Den er afsagt af Østre Landsret, og boligselskabet har netop fået afslag på en 3. instans bevilling, som kunne have bragt sagn for Højesteret. Dommen i Odense-sagen er ikke endelig. Den er afsagt af Retten i Odense, og udlejeren har anket dommen til landsretten.

Uoverstigelige konsekvenser
AKB havde håbet at kunne få sin sag for Højesteret, fordi boligselskabet betragter den som principiel. Dels fordi mange almene boligafdelinger rent teknisk kan sammenlignes med Lyngbygårdsvej. Dels fordi lejeren undervejs forhindrede AKB i at komme ind i lejligheden for at forbedre forholdene. Lyngbygårdsvej er etagebyggeri fra 1950. Den almene sektor råder over en lang række lejemål, der er opført, indrettet og brugt på samme måde som denne afdeling, anførte AKB's advokat, Peter la Cour, i ansøgningen til Procesbevillingsnævnet. Advokaten pegede på, at AKB har håndteret beboerens problemer helt i overensstemmelse med de pjecer om håndtering om skimmelsvamp, som Boligselskabernes Landsforening har fået udarbejdet i samarbejde med diverse offentlige myndigheder. "Såfremt det blot kan lægges til grund, at lejerne kan afvise udlejers afhjælpningstilbud, og herefter fremsætte omfattende krav på forholdsmæssigt afslag ved en efterfølgende fraflytning, medfører det helt uoverstigelige økonomiske konsekvenser for den almene boligsektor," skrev advokaten. Argumenterne hjalp ikke. Procesbevillingsnævnet fandt ikke sagen tilstrækkeligt principiel, oplyser forretningsfører Flemming Lind fra KAB, der administrerer AKB.

Lukket til lejligheden
Problemerne med lejligheden viste sig, lige så snart beboeren flyttede ind for 11 år siden. Ved indflytningssynet blev det konstateret, at de fatale isoleringsplader stadig var i to værelser. Det var bløde plader (kaldet Cellutex), som havde været brugt som indvendig isolering på ydervægge og gavle i bygninger fra 1950'erne. Pladerne havde vist sig at have den ekdelige egenskab, at der opstod kondens og efterfølgende mug og skimmelsvamp mellem dem og væggene. Pladerne blev taget ned, men kvinden klagede fortsat over fugt. Der opstod en tvist mellem kvinden og AKB om, hvad der burde gøres. Kvinden henviste til rådgivere, som foreslog andre løsninger end dem, AKB satsede på. Derfor ville hun ikke lukke AKB-folk ind. Sagen kom både for Beboerklagenævnet og Retten i Lyngby. AKB fik medhold i retten, hvor stridspunktet var, om boligselskabet var forpligtet til at omfuge en gavl. I landsretten drejede det sig alene om kvinden, som i mellemtiden var flyttet, havde krav på et forholdsmæssigt nedslag i huslejen. De to rum blev betragtet som ubrugelige. Deres areal udgjorde 35 procent af lejligheder, men tilbagebetalingen blev fastsat til 25 procent af huslejen.

Kernefugt i nybyggeri
Odense-sagen er det første eksempel på, at en lejer har fået refunderet hele huslejen på grund af skimmelsvamp, skriver Fyens Stiftstidende. Mindst 10 andre svampesager fra samme byggeri er på vej til retten, oplyser avisen. Derfor har udlejeren, Unsbjerg Ejendomme, mange penge på spil. Sagsøgerne var en familie, bestående af far, mor og fire børn. De var flyttet ind i nybyggeri og fik hurtigt gener på grund af fugt i lejligheden. Årsagen var primært kernefugt i byggeriets letbetonelementer, konkluderer Retten i Odense. Familien levede i lejligheden i næsten et år, før den blev genhuset i en anden lejlighed i samme bebyggelse. Her boede familien i trekvart år, og her var der også skimmelsvamp, men i mindre omfang. Retten er nået frem til, at familien er berettiget til at få tilbagebetalt hele huslejen for første lejlighed og den halve husleje for erstatningslejligheden. Samtidig har retten anerkendt, at skimmelsvampen har ødelagt noget af familiens indbo. Retten har skønsmæssigt fastsat erstatningen til 50.000 kr. Derimod finder retten det ikke godtgjort, at skimmelsvampen har været årsag til helbredsgenerne. Unsbjerg Ejendomme anker dommen, fordi firmaet finder det urimeligt at skulle hænge på hele huslejen for familiens oprindelige bolig. "Der er blevet begået en fejl, og det vil vi gerne vedkende os men at placere det fulde ansvar hos Unsbjerg Ejendomme er ikke rimeligt. Der er tale om kernefugt, som langsomt har bevæget sig ud i væggen og laver fugtskader, og det har min klient ikke haft en jordisk chance for at opdage undervejs i byggeprocessen," udtaler firmaets advokat, Niels Wegener, til Fyens Stiftstidende.

Problemet endnu ikke løst
Sagen fra Odense vidner under alle omstændigheder om, hvor vigtigt det er at få udtørret et nybyggeri, før lejerne flytter ind. I sagen fra Lyngby kan AKB drage en mere overskuelig lære. "Vi skal kigge på vore vedligeholdelsesreglementer og kan være nødt til at påpege det over for nye lejere, hvis der har været skimmelsvamp. Og hvis der har, kan det være nødt til at råde dem til ikke at placere møbler tæt op ad en væg," siger forretningsfører Flemming Lind, KAB. Boligselskabet sørger løbende for at få fjernet de indvendige isoleringsplader og kan glæde sig over, at der ikke er meldinger om skimmelsvamp i andre af afdelingens lejligheder. Derimod er den omstridte lejlighed stadig ikke problemfri. Den nye lejer klagede også, efter at lejligheden var gjort i stand til hende. Derfor står den nu tom. KAB prøver at finde ud af, hvad der er galt, mens lejeren er genhuset et andet sted. Og derfor er boligselskabet ikke 100 procent skuffet over ikke at kunne føre sagen for Højesteret.

Gode råd om skimmelsvamp
Boligselskaber står ikke på bar bund, hvis de vil undgå, at sager om skimmelsvamp udvikler sig uheldigt. De kan få en stribe gode råd gennem to publikationer fra Boligselskabernes Landsforening (BL):

• "Skimmelsvampesager - forretningsgang for behandling af sager om skimmelsvamp".

• "Sundhedseftersyn som metode til blandt andet forebyggelse af skimmelsvamp".

Publikationerne kan findes på foreningens hjemmeside, www.bl.dk, under Administration.