Kampen for plads på den attraktive mole

Af Regnar M. Nielsen

Boligforeningen Ringgården og AAB i Århus har måske brudt årtiers fraværd af almene boliger på de mest attraktive byggegrunde. De to boligorganisationer er deltagere i et konsortium, som har købt en stor grund ved Århus havn. Side om side med det i fremtiden stort anlagte Lighthouse skal AAB bygge 55 familieboliger og Boligforeningen Ringgården 60 ungdomsboliger. Det er kulminationen på mere end ti års solidt lobbyarbejde, ivrig kommunikation og ikke mindst godt samarbejde med kommunens politikere og embedsmænd. Et enstemmigt byråd bakker op om, at der i nye udstykninger til boligområder også skal opføres almene boliger. Det gælder også de mest attraktive områder som eksempelvis de bynære havnearealer. Almene boligorganisationer står overfor at skulle opføre boliger på grunde med samme mondæne beliggenhed som Tuborghavn i København.

Vandt konkurrencen
Umiddelbart efter at byrådet havde vedtaget principbeslutningen om de alsidige ejerformer i fremtidens udstykninger til boligbyggeri, blev det vedtaget, at dele af Århus havn skulle udstykkes til boliger og serviceerhverv. Da kommunen tilkendegav, at man ønskede, at en del af byggeriet skulle være alment byggeri, meddelte de århusianske boligforeninger og BL's 5. kreds, at man helst så, at kommunen udpegede nogle arealer, som så blev udbudt til boligforeninger - eventuelt med et forslag til arkitektur med videre. Det ønskede kommunen ikke. I stedet valgte kommunen at benytte en konsortiemodel, hvor almene boligorganisationer og private investorer af boliger og erhvervsarealer skal blive enige om fælles projekter og i den forbindelse også blive enige om, hvordan udgifterne til grundkøbet skal fordeles. Boligforeningen Ringgården og AAB valgte i 2005 at tage udfordringen op og tog initiativ til at samle et konsortium, der kunne løfte opgaven. "Efter nogen tids sonderinger blev vi enige med de private ejendomsselskaber Frederiksbjerg Ejendomme og Keops om at udvikle og indlevere et forslag. Og af de forslag, der blev indleveret af de fem prækvalificerede konsortier, valgte kommunen vores," fortæller direktøren for Boligforeningen Ringgården Palle Jørgensen. Projektet, der fik navnet Lighthouse, indeholdt ud over det spektakulære højhus på 140 meter en lang række cafeer, restauranter, andre erhverv og 10.000 kvadratmeter almene boliger. De to boligorganisationer skulle til sammen stå for 16 procent af det samlede byggeri.

Problemer
Glæden var naturligvis stor. Men glæden blev i første omgang kort. "Omkring slutningen af sommerferien sidste år havde den begyndende finanskrise også konsekvenser for vores projekt. De private investorer havde tilsyneladende problemer med at betale deres andel af grundkøbssummen. Og betalingsfristen måtte rykkes fra 30/6 til ultimo november," forklarer Palle Jørgensen. I løbet af efteråret går det helt galt for konsortiets øvrige medlemmer. Frederiksbjerg Ejendomme går konkurs. Og Keops er i mellemtiden blevet købt op af det islandsk ejede Landic, der har alvorlige problemer med at låne penge til købssummen. Frustrationerne var store. Også hos Århus Kommune der så ud til at gå glip af en stor sum penge, som salget af grunden ville indbringe. Kommunen fastholdt, at handlen med konsortiet stod ved magt. Hvorfor man så om nødvendigt ville inddrive pengene hos de overlevende medlemmer af konsortiet. Det kunne risikere kun at være Boligforeningen Ringgården og AAB. "Vi havde nogle hårde måneder, vi fastholdt naturligvis, at vi kun skulle betale de 16 procent af købssummen, som vi havde aftalt med konsortiet var vores andel. Og havde kommunen insisteret, ville det jo nok være endt i retten," fortæller Anders Rønnebro, der er direktør for AAB i Århus "Vi var fra starten lidt skeptiske i forhold til at indgå i kommunens konsortiemodel. Og efter den her erfaring vil vi ikke anbefale nogen boligorganisation at indgå i et konsortium. Der er en lang række ricsisi, man skal være opmærksom på," fortsætter han. Retssagerne kunne heldigvis aflyses. Det lykkedes Landic at låne penge til købssummen. Og projektet lever stadig, selvom det ganske vist efter en ny runde forhandlinger mellem de resterende konsortiemedlemmer og kommunen er i en indtil videre beskåret udgave.

Hotel og boliger på plads
"Der skal i første omgang opføres et hotel og så vores almene familieboliger og ungdomsboliger," siger Anders Rønnebro. Den 140 meter høje skyskraber er i hvert fald i første omgang lagt på hylden til bedre tider. Og det reducerede projektets gennemførelse er stadig afhængig af, at Landic kan låne penge til finansiering af byggesummen af hotellet. Udsigterne er dog gode. Landic har nemlig allerede en forpagtningsaftale for hotellet med den store internationale hotelkæde Comwell. "Vi håber selvfølgelig det bedste. Vi glæder os meget til at bygge. Men vi risikerer ikke mere at lide større tab end det, vi har brugt på udviklingen af projektet. I den reviderede aftale, som blev sikret med kommunen, efter at hele projektet er blevet revideret, er vi sikret, at vi får de penge, vi indtil videre har indskudt i købssumen af grunden, retur, hvis projektet mod forventning falder på gulvet," siger Anders Rønnebro.

Vigtigt for sektor og samfund
Begge boligorganisationer tror fortsat helhjertet på, at projektet gennemføres. Og hele den almene boligsektor krydser fingre. "Det er af stor betydning for den almene boligsektor nu og i fremtiden, at vi får det her projekt og mange tilsvarende projekter op at stå. Hvis vi om 50 år stadig skal være en almen sektor og ikke kun en social sektor, er det vigtigt, at vi også til den tid har boliger, som kan tiltrække det, vi kalder ressourcestærke lejere," siger Anders Rønnebro. Betydningen af projektets og lignende projekters gennemførelse strækker sig i øvrigt langt ud over den almene boligsektor. Det er af afgørende betydning for hele det danske samfund. "Kommunerne siger det, velfærdsministeren siger det. Boligorganisationerne siger det. Vi er alle enige om, at den lidt tunge beboersammensætning, der er i mange almene boligområder, skal spredes, så de ikke er samlet et sted. Det kræver dog, at der også er prismæssigt overkommelige boliger for almindelige mennesker andre steder end kun i de udsatte områder," tilføjer Palle Jørgensen.